KHÁI NIỆM VỀ ĐẶT CỌC
Theo Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị khác nhằm bảo đảm thực hiện hoặc ký kết hợp đồng trong một khoảng thời gian nhất định.
Hình thức đặt cọc được áp dụng rộng rãi, đặc biệt trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng hoặc thuê bất động sản.
Khoản tiền đặt cọc giúp xác nhận sự nghiêm túc của bên mua và tạo điều kiện để giao dịch diễn ra suôn sẻ.
Nếu bên đặt cọc vi phạm cam kết, tài sản đặt cọc có thể được bên nhận đặt cọc giữ lại hoặc hoàn trả theo thỏa thuận và quy định của pháp luật.
Nhìn chung, việc đặt cọc giúp giảm thiểu rủi ro, tạo sự minh bạch trong giao dịch và là căn cứ để xử lý khi có tranh chấp phát sinh.
HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC CÓ BẮT BUỘC PHẢI CÔNG CHỨNG, CHỨNG THỰC KHÔNG?
Theo quy định hiện hành tại Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và Luật Công chứng 2014, không có điều khoản nào bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải công chứng hoặc chứng thực. Pháp luật chỉ yêu cầu công chứng đối với hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc các tài sản gắn liền với đất.
Có nên công chứng, chứng thực hợp đồng đặt cọc?
Mặc dù không bắt buộc, nhưng việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đặt cọc mang lại nhiều lợi ích:
Hạn chế tranh chấp: Trong nhiều trường hợp, các bên chỉ giao nhận tiền mà không lập văn bản cụ thể, dẫn đến khó khăn trong việc giải quyết tranh chấp sau này.
Tăng tính pháp lý: Hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực là tài liệu chính thức, giúp đảm bảo giao dịch minh bạch và có căn cứ pháp lý rõ ràng.
Bằng chứng khi xảy ra vi phạm: Nếu một bên không thực hiện đúng cam kết, bên còn lại có thể sử dụng hợp đồng đã công chứng để bảo vệ quyền lợi và yêu cầu bồi thường.
Đảm bảo quyền lợi bên mua, bên thuê: Khi hợp đồng đặt cọc được chứng thực, người mua hoặc người thuê có thể an tâm hơn về giao dịch và tránh rủi ro bị chiếm dụng tiền đặt cọc.
Tóm lại, dù không phải là yêu cầu bắt buộc, nhưng công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đặt cọc là biện pháp giúp giảm thiểu rủi ro pháp lý và bảo vệ quyền lợi của các bên trong giao dịch bất động sản
MỨC TIỀN ĐẶT CỌC HỢP LÝ KHI MUA BÁN NHÀ ĐẤT
Pháp luật Việt Nam không quy định mức tiền đặt cọc cụ thể khi thực hiện giao dịch mua bán bất động sản. Điều này đồng nghĩa với việc các bên có quyền tự thỏa thuận mức đặt cọc phù hợp. Tuy nhiên, để hạn chế rủi ro, mức đặt cọc phổ biến thường không vượt quá 30% giá trị hợp đồng chuyển nhượng.
Lý do không nên đặt cọc quá cao
Giảm thiểu rủi ro tài chính: Nếu bên mua thay đổi quyết định hoặc hợp đồng không thể thực hiện vì lý do khách quan, mức tiền đặt cọc cao sẽ gây thiệt hại lớn.
Đảm bảo tính linh hoạt trong giao dịch: Đặt cọc ở mức vừa phải giúp các bên dễ dàng thương lượng khi có sự thay đổi, tránh áp lực tài chính quá lớn.
Phân bổ trách nhiệm giữa hai bên: Trong trường hợp vi phạm hợp đồng, bên nào vi phạm sẽ chịu hậu quả theo thỏa thuận. Nếu bên bán không thực hiện cam kết, bên mua có thể được hoàn lại gấp đôi số tiền đặt cọc. Ngược lại, nếu bên mua vi phạm, số tiền đặt cọc có thể thuộc về bên bán.
Ví dụ minh họa
Ông B đặt cọc cho ông C 60% giá trị hợp đồng (tương đương 500 triệu đồng) để mua một mảnh đất. Sau đó, ông B tìm thấy một mảnh đất khác phù hợp hơn và quyết định không mua nữa. Khi yêu cầu ông C trả lại số tiền đã đặt cọc, nếu hợp đồng không có điều khoản khác, ông C có quyền giữ toàn bộ số tiền này. Điều này cho thấy việc đặt cọc quá cao có thể khiến bên mua chịu thiệt hại lớn nếu thay đổi quyết định.
Tóm lại, để đảm bảo an toàn trong giao dịch, người mua nên cân nhắc mức đặt cọc hợp lý, thường không quá 30% giá trị bất động sản, đồng thời có hợp đồng rõ ràng để tránh tranh chấp pháp lý sau này.
QUY TRÌNH ĐẶT CỌC MUA BÁN NHÀ ĐẤT GỒM NHỮNG BƯỚC NÀO?
Đặt cọc mua bán nhà đất là bước quan trọng nhằm đảm bảo giao dịch diễn ra minh bạch và đúng pháp luật. Để thực hiện đúng quy trình, các bên cần tuân theo các bước sau:
Bước 1: Soạn thảo hợp đồng đặt cọc
Sau khi đạt được thỏa thuận về giao dịch, bên mua và bên bán cần lập hợp đồng đặt cọc để ghi nhận các điều khoản quan trọng, tạo cơ sở pháp lý trong trường hợp có tranh chấp.
Hợp đồng đặt cọc thường bao gồm các nội dung:
Thông tin bên mua và bên bán: Họ tên, số CMND/CCCD, địa chỉ.
Thông tin về bất động sản: Địa chỉ, diện tích, giấy tờ pháp lý liên quan.
Giá trị giao dịch và số tiền đặt cọc: Xác định mức tiền đặt cọc và phương thức thanh toán.
Thời hạn hợp đồng: Thời điểm hoàn tất giao dịch hoặc chấm dứt hợp đồng đặt cọc.
Trách nhiệm của các bên: Quy định về nghĩa vụ thực hiện hợp đồng và công chứng.
Điều khoản phạt vi phạm: Xác định mức bồi thường nếu một trong hai bên không thực hiện theo thỏa thuận.
Phương thức giải quyết tranh chấp: Đàm phán, hòa giải hoặc kiện tụng theo pháp luật.
Bước 2: Ký kết hợp đồng đặt cọc
Sau khi hoàn tất nội dung hợp đồng, hai bên tiến hành ký kết với sự chứng kiến của người làm chứng để tăng tính pháp lý.
Vai trò của người làm chứng: Người làm chứng đóng vai trò trung gian, xác nhận tính hợp pháp của hợp đồng.
Yêu cầu đối với người làm chứng: Không có quan hệ họ hàng với bên mua hoặc bên bán, ký xác nhận rõ ràng.
Việc ký kết hợp đồng có thể được thực hiện tại phòng công chứng để đảm bảo an toàn pháp lý.
Bước 3: Thực hiện hợp đồng đặt cọc
Sau khi ký kết, bên mua tiến hành thanh toán tiền đặt cọc theo đúng thỏa thuận.
Để đảm bảo minh bạch, nên chuyển khoản qua ngân hàng thay vì thanh toán tiền mặt, đồng thời lưu giữ chứng từ giao dịch.
Cả hai bên cần tuân thủ các cam kết trong hợp đồng để tránh tranh chấp phát sinh.
LƯU Ý QUAN TRỌNG KHI ĐẶT CỌC MUA BÁN NHÀ ĐẤT
Hợp đồng đặt cọc cần được lập rõ ràng, có giá trị pháp lý để bảo vệ quyền lợi đôi bên.
Tránh đặt cọc số tiền quá lớn, thông thường không nên vượt quá 30% giá trị bất động sản.
Xác minh kỹ thông tin pháp lý của bất động sản trước khi đặt cọc để tránh rủi ro.
Có thể nhờ luật sư hoặc chuyên gia tư vấn để đảm bảo giao dịch an toàn và hợp pháp.
Khẳng định đẳng cấp với Bắc Nam Group BĐS – Dẫn đầu BĐS thị trường Bảo Lộc! Hãy để chúng tôi đồng hành trên hành trình đầu tư bền vững của bạn.
